Жилищный вопрос: покупать или снимать, быть или иметь


Часть скульптурной композиции на выставке и мои кривые ноги.

Здесь в Окленде я в какой-то момент начну таки думать о покупке жилья всерьёз. А пока в голову лезет лишь всякая несуразица, которая запутывает в основном. Одно ясно уже сейчас: покупка квартиры или дома по ипотечной схеме — это большой миф.

Всем известно, ничто так не скрепляет брак, как хорошая ипотека. От ставок и объёмов платежей в российских банках волосы встают дыбом. Поговорим для смягчения обстоятельств о Новой Зеландии, где банковская система позаимствована в Великобритании и можно смело сказать — развита. Немного математики нам всем в помощь. Считать буду ультра-просто.

Нормальный дом в Окленде стоит, скажем 400 000 долларов. Из них, скажем, лишь 300 000 придётся одолжить у банка. Ставки различаются незначительно, в моём ASB Bank, к примеру 6,5% годовых. По-божески, согласитесь? Ещё немного улучшим гипотетическую ситуацию и предположим, что я продал воображаемую квартиру в России или несколько лет недоедал и получил таким образом начальный взнос в 100 000 долларов. Таким образом в банке нужно будет одолжить «всего лишь» 300 000.

Теперь открываем калькулятор на sorted.co.nz, сайте, созданном на деньги пенсионного фонда, который призван расставить все точки над i и помочь с расчётами вроде ипотечных и долгосрочных накоплений. Скажем, всего за 20 лет нужно выплатить 300 000, ставка 6,5%, что даёт в итоге 467,06 еженедельных платежей, из них 361.11 — это процент и лишь около 100 идёт в счёт погашения долга банку. Это без учёта коммунальных услуг, которые добавляют около 40 еженедельным выплатам. Чтобы иметь своё жильё, нужно будет платить около 500 долларов еженедельно. Ещё, я слышал, не знаю точных цифр, вроде нужно будет платить налог на имущество и квартплату горвластям. См. в комментариях, там поправят.

Таким образом общая сумма (с учётом инфляции) за весь период времени составит 607 182, 77 долларов, что почти точно в два раза выше начальной стоимости дома. Для справки: я сейчас плачу за часть съёмного двухэтажного таунхауса — 265 долларов в неделю. Рыночная цена такого жилья составляет 600 000 долларов. Знаю, потому что дом напротив продавался. С коммунальными услугами получается около 300 в неделю — это все мои траты на жильё. Деньги уходят, конечно, «дяде». Однако, не торопитесь делать выводы.

Что вы приобретаете, покупая дом? Долги, обязательства и заботы. При этом вам ли он на самом деле принадлежит? Дом, как только вы перестаёте платить, уходит банку, и тот продаёт его с молотка лишь бы покрыть потери. К тому же вы теряете гибкость: конечно, вы, сможете переехать «поближе к морю», но «тут продать, там купить» — это куда больший геморрой, нежели просто съехать с одной съёмной квартиры в другую. Ещё немного о гибкости. Предположим, вы стали зарабатывать меньше — с ипотекой вам скорее всего придётся меньше кушать, ибо неуплата чревата потерей жилья. Это может расстроить вас и домашних. В случае съёмного жилья можно переехать в квартирку не менее уютную, но поменьше. Та же история с повышением доходов: стал зарабатывать больше — без мозгоёбства с агентами и продажей-покупкой переехал в центр, чтобы холодильник делал лёд для коктейлей и джакузи-ванна воду перемешивала. Если снимать, то: сменил подружку/работу, переехал подальше/поближе. Свой дом так просто не поменяешь.

Далее, предположим, у вас протекла крыша: в своём доме — это тысячи долларов на починку, в съёмном — звонок хозяину, пусть разбирается. То же касается пролитого на ковёр вина и царапин на стенах: в чужой квартире некоторая небрежность позволительна и не будет отравлять вам существование в отличие от нанесения урона собственному дому. Плюс не будет желания лишний раз потакать консюмеризму: вряд ли вы будете с тем же рвением обустраивать и украшать несвоё гнездо.

Многие считают, что купить дом можно где угодно, а потом сдавать его и на полученные деньги снимать себе жильё, где хочется. См. выше, каковы должны быть недельные выплаты, и какая часть идёт на оплату кредита. При этом не нужно забывать о том, что раз в несколько лет нужно будет делать ремонт, а это тысячи долларов и дни времени, которые не только отодвигают срок выплаты кредита, но и сокращают жизнь ненужными заботами. Напомню, меньше четверти того, что вы платите по ипотеке, идёт в счёт оплаты дома, остальное — проценты, пшик!

Я не вижу смысла в ипотеке. Куда более эффективно и незатейливо — снимать жильё, хранить начальный взнос на сберегательном счету в банке и откладывать те же самые 100 долларов в неделю на будущий дом, который можно будет купить раз и навсегда: без кабалы, суеты и головной боли. Пока есть здоровье и силы, нужно вертеться, а потом разом купить жильё, где хочется и какое хочется. А не сейчас второпях, что попало, где попало и в долг у банка.

P.S.: Мой воскресный видеоблог, в котором я чам отвечал на иммиграционные вопросы, если кто пропустил, можно посмотреть здесь.

Жилищный вопрос: покупать или снимать, быть или иметь: 17 комментариев

  1. Спасибо, Стас, как всегда информативно и обоснованно :) За границей в основном так считают и делают, чего не скажешь об Украине. Например, у нас, в Киеве, стоимость квартиры (средняя) 100 тыс., снимать ее 500 в месяц, кредиты дают при жутких процентах с жуткими ставками. Т.е. неизвестно как выгоднее, надежда только на наследство (все цифры в долларах США).

  2. а как быть с тем, что цены на недвижимость растут и тебе никто не продаст дом, по цене которая есть сейчас через n-лет?

    по поводу привязать себя к ипотеке: вроде как, дом с непогашенной ипотекой можно продать за его рыночную стоимость и погасить долг и тут же оформить новую ипотеку на вновь купленное жилье меньше(больше).

    в некоторых странах есть еще и какие-то налоговые льгот если на тебе ипотека, можно списывать выплату процента по ипотеки с налогов на доход.

    ну и самое главное, в любой развитой стране не рекомендуется покупать жилье не в ипотеку, т.е. отдавать сразу все деньги, потому что:

    1. скорей всего тобой заинтересутся местную налоговая
    2. тебя могут наколоть и потом придется долго судится и можно оказаться и без денег и без дома
    3. так обычно не делают
    4. у банкиров тоже есть дети и им надо на что-то намазывать красную икру

    очень сложную ты тему поднял и нет на нее простого и главное однозначного ответа.

    ЗЫ. откладывать, а потом купить можно без проблем студию в паттаи, дешево, море рядом, налоговой насрать на тебя, но как всегда есть одно но. гражданство паттаи тебе никогда не дадут. А если ли гарантия что какое-нибудь двинутое правительство паттаи не решит что надо национализировать всю недвижимость купленную не гражданами или аннулировать предыдущие сделки, потому что они были не совсем законны?

    1. Уж про налоговую — это сильно. Если купить дом за 5М, принеся мешок денег, то да, наверное. А квартиру-дом за 500 и меньше тысяч — никому не интересно.
      Чтобы не наколоться и не судиться потом, нужно до покупки (т.е. до каких либо разговоров о покупке с продавцом) пробить всё (и потом оформлять) через солиситора. Обойдется это примерно в полторы тысячи в Окленде. Зато спать будете спокойно.

      1. в россии знакомые купили себе по катеру за 10000$ и 15000$, обоих вызвали в налоговую, было это лет 10 назад правда. Может конечно не в россии все проще с налоговой и пол лимона это уже не деньги.

        анивей, понятно что я в своем комментарии преувеличил, смысл его был в том что ипотека — это зло, но без нее купить дом почти не реально. Да я согласен, брать заем на 90% суммы — это самоубийство, но на 30%-50% вполне разумно.

        Большой бонус своего жилья в том, что если тебе все надоело к годам 50 и есть собственное жилье, то его можно продать, вырученные деньги положить на сберегательный счет и поехать шататься по азии.
        Чем же тогда это отличается просто от сберегательного счета? Ипотека подстегивает зарабатывать, сберегательный счет наоборот расслабляет. Когда знаешь что у тебя есть n-денег на счету, которых хватит на n-месяцев без работы, работа(контракты) ищется очень лениво.

        Во общем ипотека, неотъемлема часть капиталистической системы и если хочешь свое жилье, скорей всего придется ей воспользоваться.

  3. Сверх кредита и электричества нужно будет ещё платить воду и газ (если есть) — тут зависит от расхода. Летом в квартире, где вода греется газом, это где-то 40-50/мес, зимой — чуть больше (наверное в душе горячем стоишь дольше).
    Ещё нужно будет платить в городскую и областную казну (это на обустройство улиц, вывоз мусора, и т.д. и т.п.). Тут сумма зависит от стоимости вашей земли/жилья. У квартиры в городе стоимостью в 200к эти расходы примерно 1к/год в город и 100/год в регион. Плюс ко всему, если вы покупаете квартиру/таунхаус в комплексе, которым управляет body corporate (типа российских кооперативов), то туда тоже денег надо заносить. Тут всё зависит от жилья и может быть 2к/год (почти дешево), а может и 5к/год. Это покрывает обустройство и обслуживания общих помещений здания, страховку здания и пр.
    Тут заметьте разницу: если покупаете дом, то его надо будет страховать самому (ещё одна статья расходов, которую Стас не привел), а если квартиру, тогда страховкой занимается боди корп и она входит в ежегодный взнос. Учтите, что эта страховка не покрывает вашего имущества — его стоит страховать и в квартире, и в доме (как съемном, так и своем; если хочется, конечно…)

    И последнее, на что придется потратиться при покупке — это расходы на сам процесс: расходы на солиситора (проверка того, что вы хотите купить, включающая документы на собственность, долги висящие на ней и пр), расходы на инспекции (состояния постройки/помещения, истории модификаций и пр.), и тому подобное. С квартирой это обойдется меньше чем в 2к (три четверти солиситору), а с домом может больше — зависит от стоимости проверок.
    Короче говоря, покупка жилья, особенно в кредит — хлопотно и дорого. Особенно в кредит. Особенно при взносе в 10%. Это Стас уже описал…

  4. Стас абсолютно прав. Квартира — в плане потока средств это пассив и брать кредит чтобы нести эти расходы вдвойне глупо. К тому же недвижимость это большой якорь, который мешает свободно перемещаться и перемещать свои финансы.

    Но!

    Именно в ее недостатках (не подвижности) и есть ее преимущество. Представьте себе что у вас уже есть 1 млн. Когда вы обладаете средствами, то перед вами стоит очень сложный вопрос — как ими распорядиться так, чтобы они не пропали, а еще и приносили доход и тогда приходится выбирать между тремя путями: вкладывать в бизнес — возможна большая прибыль, но большой риск, положить в банк — средняя надежность, инфляция отъест порядочную сумму, купить недвижимость — самый стабильный вариант, который ничего не стоит (если ее сдать, то есть не заработаешь на ней ничего, но и платить за содержание не придется).

    То есть если вы пенсионер, то покупка квартиры приобретает совсем другой оттенок — это стабильное вложение без дергания. Если вы молод — нафиг она вам сдалась.

    Теперь на счет кредитов и ипотеки.

    У меня был один глупый работник, с высшим экономическим образованием, который постоянно повторял слова своего «учителя» экономики: «кредиты это зло, не нужно даже смотреть в их сторону.. «. Но, на самом деле все тоже не так просто.

    3 года назад я продал свою квартиру за 2,5 млн. руб. За 2 млн я купил офис (коммерческая недвижимость), который сдал в аренду за 30 тыс в месяц. То есть одним махом вместо квартиры-расходника, получил недвижимость-доходник. Затем пошел в банк, показал что я стабильно получаю з/п, а еще и аренду с помещения и взял под залог этого помещения еще 1,5 млн., с платежом в 40 тыс в месяц. Добавил свои 500 тыс со старой продажи купил еще одно помещение за 2 млн. сдал его в аренду за 25 тыс. Таким образом я имею 2 помещения по 2 млн руб., 55 тыс дохода и 40 тыс расхода и все равно в плюсе. А уже через 3 года у меня вместо одной квартиры с расходами, будет собственная недвижимость без обременений общей стоимостью минимум 4 млн руб (скорее больше, цены растут) и с доходом в 55 тыс. в месяц.

    Как думаете что я с ними сделаю дальше? Правильно, заложу нахрен в банк и возьму еще одно помещение, сдам его также в аренду, а гасить кредит буду также с аренды.

    То есть кредит может быть очень полезным инструментом. Есть только одно правило: кредит нужно брать для того чтобы заработать, а не для того чтобы потратить.

  5. u00a0u0432u0441u0451 u0437u0430u0432u0438u0441u0438u0442 u043eu0442 u043fu0440u043eu0446u0435u043du0442u043du043eu0439 u0441u0442u0430u0432u043au0438, u043du0430u043fu0440u0438u043cu0435u0440 u043fu0440u0438 u0441u0442u0430u0432u043au0435 u0432 4% u0440u0430u0441u0445u043eu0434u044b u043fu0440u0438u043cu0435u0440u043du043e u0432u044bu0440u0430u0432u043du0438u0432u0430u044eu0442u0441u044f

  6. 100 u0434u043eu043bu043bu0430u0440u043eu0432 u0432 u043du0435u0434u0435u043bu044e * 52 u043du0435u0434u0435u043bu0438 u0432 u0433u043eu0434u0443 = 5200 u0434u043eu043bu043bu0430u0440u043eu0432 u0432 u0433u043eu0434. u041eu0413u041e! u041fu042fu0422u042c u0422u042bu0421u042fu0427 u0431u0430u043au0441u043eu0432! u042du0442u043e u0436u0435 u043au043eu0432u0440u043eu0432u043eu0435 u043fu043eu043au0440u044bu0442u0438u0435 u043du0430 u0432u0441u0435 u0442u0440u0438 u043au043eu043cu043du0430u0442u044b u0432 u043cu043eu0451u043c u0411u0423u0414u0423u0429u0415u041c u0434u043eu043cu0435! u0415u0449u0435 u0447u0435u0440u0435u0437 u0433u043eu0434 u043du0430 u044du0442u043eu043c u0441u0447u0451u0442u0435 u0431u0443u0434u0435u0442 u0430u0436 u0434u0435u0441u044fu0442u043au0430 (u0445u043eu0440u043eu0448u043e, 10 400 + 200 u0434u043eu043bu043bu0430u0440u043eu0432, u043au043eu0442u043eu0440u044bu0435 u0441 u0449u0435u0434u0440u043eu0439 u0440u0443u043au0438 u0431u0430u043du043au0430 u0442u043eu0436u0435 u0443u043fu0430u0434u0443u0442 u043du0430 u044du0442u043eu0442 u0441u0447u0451u0442). u0418u0442u043eu0433u043e: u043du0430 u0434u043eu043c u0441u0442u043eu0438u043cu043eu0441u0442u044cu044e (u0441u0435u0433u043eu0434u043du044fu0448u043du0435u0439 u0441u0442u043eu0438u043cu043eu0441u0442u044cu044e!) u0432 u0442u0440u0438u0441u0442u0430 u0442u044bu0441u044fu0447 u043cu044b u043au043eu043fu0438u043c u043au0430u043au0438u0445-u0442u043e 60 u043bu0435u0442. u041bu0430u0434u043du043e, u0441 u0443u0447u0451u0442u043eu043c u0441u043bu043eu0436u043du044bu0445 u043fu0440u043eu0446u0435u043du0442u043eu0432 (u0432u0441u0451-u0442u0430u043au0438, u043au0430u0436u0434u044bu0439 u0433u043eu0434 u0441u0443u043cu043cu0430 u043du0430 u0441u0447u0451u0442u0435 u0431u0443u0434u0435u0442 u043du0430u043au0430u043fu043bu0438u0432u0430u0442u044cu0441u044f, u0430 u0431u0430u043du043a u0431u0443u0434u0435u0442 u0440u0430u0434u043eu0432u0430u0442u044c u0441u0432u043eu0438u043cu0438 u043cu0438u0437u0435u0440u043du044bu043cu0438 u043fu0440u043eu0446u0435u043du0442u0430u043cu0438 u043du0430 u0441u0431u0435u0440u0435u0436u0435u043du0438u044f) — u043bu0435u0442 u0447u0435u0440u0435u0437 50. u041du0430u0432u0435u0440u043du043eu0435, u0445u043eu0440u043eu0448u043e u0432 70-75 u043bu0435u0442 u0438u043cu0435u0442u044c u043du0430u043au043eu043du0435u0446-u0442u043e u0421u0412u041eu0419 u0443u0433u043eu043b :-)nu0414u0430, u0438u043fu043eu0442u0435u043au0430 — u043eu0431u044fu0437u0430u0442u0435u043bu044cu0441u0442u0432u0430 u0438 u0438u043du043eu0433u0434u0430 — u043fu043eu0442u0435u0440u044fu043du043du044bu0435 u043du0435u0440u0432u043du044bu0435 u043au043bu0435u0442u043au0438.nu041du041e! u042du0442u043e u0447u0442u043e-u0442u043e, u0447u0442u043e u0435u0441u0442u044c u0421u0415u0419u0427u0410u0421, u0438 u0447u0442u043e u043cu043eu0436u043du043e u0434u0435u0439u0441u0442u0432u0438u0442u0435u043bu044cu043du043e u043du0430u0437u0432u0430u0442u044c «u0441u0431u0435u0440u0435u0436u0435u043du0438u0435u043c»: u043eu0447u0435u043du044c u0442u0440u0443u0434u043du043e u0438u043du043eu0433u0434u0430 u043eu0442u043au0430u0437u0430u0442u044cu0441u044f u043eu0442 u0441u043eu0431u043bu0430u0437u043du0430, u0447u0442u043eu0431u044b u043du0435 u0434u0451u0440u043du0443u0442u044c u043fu0430u0440u0443-u0442u0440u043eu0439u043au0443 u0442u044bu0441u044fu0447 u043du0430 u043au0430u043au0443u044e-u043du0438u0431u0443u0434u044c u043fu0440u0438u044fu0442u043du043eu0441u0442u044c u0432u0440u043eu0434u0435 u043bu0438u0442u044cu044f u043du0430 18 u0434u044eu0439u043cu043eu0432 u0438u043bu0438 u043cu0443u0437u044bu043au0430u043bu044cu043du044bu0439 u0446u0435u043du0442u0440. u0414u043eu043c u0438u043bu0438 u043au0432u0430u0440u0442u0438u0440u0430 u044du0442u043eu0433u043e u0441u0434u0435u043bu0430u0442u044c u043du0435 u0434u0430u0434u0443u0442.nu0418 u043du0435 u043du0430u0434u043e u0437u0430u0431u044bu0432u0430u0442u044c, u0447u0442u043e, u0441u0434u0430u0432u0430u044f u0436u0438u043bu044cu0451 u0432 u0430u0440u0435u043du0434u0443, u0432u044b u043fu043eu043bu0443u0447u0430u0435u0442u0435 u041cu0415u041du042cu0428u0415 u0434u0435u043du0435u0433, u0447u0435u043c u043fu043bu0430u0442u0438u0442u0435 u0431u0430u043du043au0443, u0438 u043fu043eu043au0430 u0447u0442u043e u044du0442u0443 u043eu0442u0440u0438u0446u0430u0442u0435u043bu044cu043du0443u044e u0440u0430u0437u043du0438u0446u0443 u043cu043eu0436u043du043e u0441u0442u0430u0432u0438u0442u044c u0432 u0441u0432u043eu0439 u0430u0432u0442u0438u0432 — u0432 u043au043eu043du0446u0435 u0444u0438u043du0433u043eu0434u0430 u044du0442u043eu0442 u0443u0431u044bu0442u043eu043a u0432u044bu0447u0438u0442u0430u0435u0442u0441u044f u0438u0437 u0432u0430u0448u0435u0433u043e u0434u043eu0445u043eu0434u0430. u0418 u044du0442u043e u0443u0436u0435 u043eu043au043eu043bu043e u0434u0432u0443u0445 u0442u044bu0441u044fu0447 u0432u043eu0437u0432u0440u0430u0449u0451u043du043du044bu0445 u043du0430u043bu043eu0433u043eu0432.nu0422u0430u043a u0447u0442u043e u043du0435 u0442u0430u043a u0443u0436 u044du0442u043e u0438 u043fu043bu043eu0445u043e, u043du0430 u0441u0430u043cu043eu043c u0434u0435u043bu0435. u041eu043eu043eu043eu043eu0447u0435u043du044c u043cu043du043eu0433u043eu0433u0440u0430u043du043du0430u044f u0442u0435u043cu0430.nu0414u0430 u0438 u043fu0440u0438u0432u044fu0437u043au0438 u043du0438u043au0430u043au043eu0439 u043du0435u0442: u0437u0430u0445u043eu0442u0435u043b u0443u0435u0445u0430u0442u044c — u043du0430u0439u043cu0438 u043au043eu043du0442u043eu0440u0443, u043au043eu0442u043eu0440u0430u044f u0431u0443u0434u0435u0442 u0437u0430u043du0438u043cu0430u0442u044cu0441u044f u043fu043eu043bu0443u0447u0435u043du0438u0435u043c u043fu043bu0430u0442u0435u0436u0435u0439 u043eu0442 u0430u0440u0435u043du0434u0430u0442u043eu0440u043eu0432 u0438 u0440u0435u043cu043eu043du0442u043eu043c u043au0432u0430u0440u0442u0438u0440u044b.n

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *