Жилищный вопрос: покупать или снимать, быть или иметь


Часть скульптурной композиции на выставке и мои кривые ноги.

Здесь в Окленде я в какой-то момент начну таки думать о покупке жилья всерьёз. А пока в голову лезет лишь всякая несуразица, которая запутывает в основном. Одно ясно уже сейчас: покупка квартиры или дома по ипотечной схеме — это большой миф.

Всем известно, ничто так не скрепляет брак, как хорошая ипотека. От ставок и объёмов платежей в российских банках волосы встают дыбом. Поговорим для смягчения обстоятельств о Новой Зеландии, где банковская система позаимствована в Великобритании и можно смело сказать — развита. Немного математики нам всем в помощь. Считать буду ультра-просто.

Нормальный дом в Окленде стоит, скажем 400 000 долларов. Из них, скажем, лишь 300 000 придётся одолжить у банка. Ставки различаются незначительно, в моём ASB Bank, к примеру 6,5% годовых. По-божески, согласитесь? Ещё немного улучшим гипотетическую ситуацию и предположим, что я продал воображаемую квартиру в России или несколько лет недоедал и получил таким образом начальный взнос в 100 000 долларов. Таким образом в банке нужно будет одолжить “всего лишь” 300 000.

Теперь открываем калькулятор на sorted.co.nz, сайте, созданном на деньги пенсионного фонда, который призван расставить все точки над i и помочь с расчётами вроде ипотечных и долгосрочных накоплений. Скажем, всего за 20 лет нужно выплатить 300 000, ставка 6,5%, что даёт в итоге 467,06 еженедельных платежей, из них 361.11 — это процент и лишь около 100 идёт в счёт погашения долга банку. Это без учёта коммунальных услуг, которые добавляют около 40 еженедельным выплатам. Чтобы иметь своё жильё, нужно будет платить около 500 долларов еженедельно. Ещё, я слышал, не знаю точных цифр, вроде нужно будет платить налог на имущество и квартплату горвластям. См. в комментариях, там поправят.

Таким образом общая сумма (с учётом инфляции) за весь период времени составит 607 182, 77 долларов, что почти точно в два раза выше начальной стоимости дома. Для справки: я сейчас плачу за часть съёмного двухэтажного таунхауса — 265 долларов в неделю. Рыночная цена такого жилья составляет 600 000 долларов. Знаю, потому что дом напротив продавался. С коммунальными услугами получается около 300 в неделю — это все мои траты на жильё. Деньги уходят, конечно, “дяде”. Однако, не торопитесь делать выводы.

Что вы приобретаете, покупая дом? Долги, обязательства и заботы. При этом вам ли он на самом деле принадлежит? Дом, как только вы перестаёте платить, уходит банку, и тот продаёт его с молотка лишь бы покрыть потери. К тому же вы теряете гибкость: конечно, вы, сможете переехать “поближе к морю”, но “тут продать, там купить” — это куда больший геморрой, нежели просто съехать с одной съёмной квартиры в другую. Ещё немного о гибкости. Предположим, вы стали зарабатывать меньше — с ипотекой вам скорее всего придётся меньше кушать, ибо неуплата чревата потерей жилья. Это может расстроить вас и домашних. В случае съёмного жилья можно переехать в квартирку не менее уютную, но поменьше. Та же история с повышением доходов: стал зарабатывать больше — без мозгоёбства с агентами и продажей-покупкой переехал в центр, чтобы холодильник делал лёд для коктейлей и джакузи-ванна воду перемешивала. Если снимать, то: сменил подружку/работу, переехал подальше/поближе. Свой дом так просто не поменяешь.

Далее, предположим, у вас протекла крыша: в своём доме — это тысячи долларов на починку, в съёмном — звонок хозяину, пусть разбирается. То же касается пролитого на ковёр вина и царапин на стенах: в чужой квартире некоторая небрежность позволительна и не будет отравлять вам существование в отличие от нанесения урона собственному дому. Плюс не будет желания лишний раз потакать консюмеризму: вряд ли вы будете с тем же рвением обустраивать и украшать несвоё гнездо.

Многие считают, что купить дом можно где угодно, а потом сдавать его и на полученные деньги снимать себе жильё, где хочется. См. выше, каковы должны быть недельные выплаты, и какая часть идёт на оплату кредита. При этом не нужно забывать о том, что раз в несколько лет нужно будет делать ремонт, а это тысячи долларов и дни времени, которые не только отодвигают срок выплаты кредита, но и сокращают жизнь ненужными заботами. Напомню, меньше четверти того, что вы платите по ипотеке, идёт в счёт оплаты дома, остальное — проценты, пшик!

Я не вижу смысла в ипотеке. Куда более эффективно и незатейливо — снимать жильё, хранить начальный взнос на сберегательном счету в банке и откладывать те же самые 100 долларов в неделю на будущий дом, который можно будет купить раз и навсегда: без кабалы, суеты и головной боли. Пока есть здоровье и силы, нужно вертеться, а потом разом купить жильё, где хочется и какое хочется. А не сейчас второпях, что попало, где попало и в долг у банка.

P.S.: Мой воскресный видеоблог, в котором я чам отвечал на иммиграционные вопросы, если кто пропустил, можно посмотреть здесь.

Жилищный вопрос: покупать или снимать, быть или иметь: 17 комментариев

  1. Спасибо, Стас, как всегда информативно и обоснованно :) За границей в основном так считают и делают, чего не скажешь об Украине. Например, у нас, в Киеве, стоимость квартиры (средняя) 100 тыс., снимать ее 500 в месяц, кредиты дают при жутких процентах с жуткими ставками. Т.е. неизвестно как выгоднее, надежда только на наследство (все цифры в долларах США).

  2. а как быть с тем, что цены на недвижимость растут и тебе никто не продаст дом, по цене которая есть сейчас через n-лет?

    по поводу привязать себя к ипотеке: вроде как, дом с непогашенной ипотекой можно продать за его рыночную стоимость и погасить долг и тут же оформить новую ипотеку на вновь купленное жилье меньше(больше).

    в некоторых странах есть еще и какие-то налоговые льгот если на тебе ипотека, можно списывать выплату процента по ипотеки с налогов на доход.

    ну и самое главное, в любой развитой стране не рекомендуется покупать жилье не в ипотеку, т.е. отдавать сразу все деньги, потому что:

    1. скорей всего тобой заинтересутся местную налоговая
    2. тебя могут наколоть и потом придется долго судится и можно оказаться и без денег и без дома
    3. так обычно не делают
    4. у банкиров тоже есть дети и им надо на что-то намазывать красную икру

    очень сложную ты тему поднял и нет на нее простого и главное однозначного ответа.

    ЗЫ. откладывать, а потом купить можно без проблем студию в паттаи, дешево, море рядом, налоговой насрать на тебя, но как всегда есть одно но. гражданство паттаи тебе никогда не дадут. А если ли гарантия что какое-нибудь двинутое правительство паттаи не решит что надо национализировать всю недвижимость купленную не гражданами или аннулировать предыдущие сделки, потому что они были не совсем законны?

    1. Уж про налоговую – это сильно. Если купить дом за 5М, принеся мешок денег, то да, наверное. А квартиру-дом за 500 и меньше тысяч – никому не интересно.
      Чтобы не наколоться и не судиться потом, нужно до покупки (т.е. до каких либо разговоров о покупке с продавцом) пробить всё (и потом оформлять) через солиситора. Обойдется это примерно в полторы тысячи в Окленде. Зато спать будете спокойно.

      1. в россии знакомые купили себе по катеру за 10000$ и 15000$, обоих вызвали в налоговую, было это лет 10 назад правда. Может конечно не в россии все проще с налоговой и пол лимона это уже не деньги.

        анивей, понятно что я в своем комментарии преувеличил, смысл его был в том что ипотека – это зло, но без нее купить дом почти не реально. Да я согласен, брать заем на 90% суммы – это самоубийство, но на 30%-50% вполне разумно.

        Большой бонус своего жилья в том, что если тебе все надоело к годам 50 и есть собственное жилье, то его можно продать, вырученные деньги положить на сберегательный счет и поехать шататься по азии.
        Чем же тогда это отличается просто от сберегательного счета? Ипотека подстегивает зарабатывать, сберегательный счет наоборот расслабляет. Когда знаешь что у тебя есть n-денег на счету, которых хватит на n-месяцев без работы, работа(контракты) ищется очень лениво.

        Во общем ипотека, неотъемлема часть капиталистической системы и если хочешь свое жилье, скорей всего придется ей воспользоваться.

  3. Сверх кредита и электричества нужно будет ещё платить воду и газ (если есть) – тут зависит от расхода. Летом в квартире, где вода греется газом, это где-то 40-50/мес, зимой – чуть больше (наверное в душе горячем стоишь дольше).
    Ещё нужно будет платить в городскую и областную казну (это на обустройство улиц, вывоз мусора, и т.д. и т.п.). Тут сумма зависит от стоимости вашей земли/жилья. У квартиры в городе стоимостью в 200к эти расходы примерно 1к/год в город и 100/год в регион. Плюс ко всему, если вы покупаете квартиру/таунхаус в комплексе, которым управляет body corporate (типа российских кооперативов), то туда тоже денег надо заносить. Тут всё зависит от жилья и может быть 2к/год (почти дешево), а может и 5к/год. Это покрывает обустройство и обслуживания общих помещений здания, страховку здания и пр.
    Тут заметьте разницу: если покупаете дом, то его надо будет страховать самому (ещё одна статья расходов, которую Стас не привел), а если квартиру, тогда страховкой занимается боди корп и она входит в ежегодный взнос. Учтите, что эта страховка не покрывает вашего имущества – его стоит страховать и в квартире, и в доме (как съемном, так и своем; если хочется, конечно…)

    И последнее, на что придется потратиться при покупке – это расходы на сам процесс: расходы на солиситора (проверка того, что вы хотите купить, включающая документы на собственность, долги висящие на ней и пр), расходы на инспекции (состояния постройки/помещения, истории модификаций и пр.), и тому подобное. С квартирой это обойдется меньше чем в 2к (три четверти солиситору), а с домом может больше – зависит от стоимости проверок.
    Короче говоря, покупка жилья, особенно в кредит – хлопотно и дорого. Особенно в кредит. Особенно при взносе в 10%. Это Стас уже описал…

  4. Стас абсолютно прав. Квартира – в плане потока средств это пассив и брать кредит чтобы нести эти расходы вдвойне глупо. К тому же недвижимость это большой якорь, который мешает свободно перемещаться и перемещать свои финансы.

    Но!

    Именно в ее недостатках (не подвижности) и есть ее преимущество. Представьте себе что у вас уже есть 1 млн. Когда вы обладаете средствами, то перед вами стоит очень сложный вопрос – как ими распорядиться так, чтобы они не пропали, а еще и приносили доход и тогда приходится выбирать между тремя путями: вкладывать в бизнес – возможна большая прибыль, но большой риск, положить в банк – средняя надежность, инфляция отъест порядочную сумму, купить недвижимость – самый стабильный вариант, который ничего не стоит (если ее сдать, то есть не заработаешь на ней ничего, но и платить за содержание не придется).

    То есть если вы пенсионер, то покупка квартиры приобретает совсем другой оттенок – это стабильное вложение без дергания. Если вы молод – нафиг она вам сдалась.

    Теперь на счет кредитов и ипотеки.

    У меня был один глупый работник, с высшим экономическим образованием, который постоянно повторял слова своего “учителя” экономики: “кредиты это зло, не нужно даже смотреть в их сторону.. “. Но, на самом деле все тоже не так просто.

    3 года назад я продал свою квартиру за 2,5 млн. руб. За 2 млн я купил офис (коммерческая недвижимость), который сдал в аренду за 30 тыс в месяц. То есть одним махом вместо квартиры-расходника, получил недвижимость-доходник. Затем пошел в банк, показал что я стабильно получаю з/п, а еще и аренду с помещения и взял под залог этого помещения еще 1,5 млн., с платежом в 40 тыс в месяц. Добавил свои 500 тыс со старой продажи купил еще одно помещение за 2 млн. сдал его в аренду за 25 тыс. Таким образом я имею 2 помещения по 2 млн руб., 55 тыс дохода и 40 тыс расхода и все равно в плюсе. А уже через 3 года у меня вместо одной квартиры с расходами, будет собственная недвижимость без обременений общей стоимостью минимум 4 млн руб (скорее больше, цены растут) и с доходом в 55 тыс. в месяц.

    Как думаете что я с ними сделаю дальше? Правильно, заложу нахрен в банк и возьму еще одно помещение, сдам его также в аренду, а гасить кредит буду также с аренды.

    То есть кредит может быть очень полезным инструментом. Есть только одно правило: кредит нужно брать для того чтобы заработать, а не для того чтобы потратить.

  5. 100 долларов в неделю * 52 недели в году = 5200 долларов в год. ОГО! ПЯТЬ ТЫСЯЧ баксов! Это же ковровое покрытие на все три комнаты в моём БУДУЩЕМ доме! Еще через год на этом счёте будет аж десятка (хорошо, 10 400 + 200 долларов, которые с щедрой руки банка тоже упадут на этот счёт). Итого: на дом стоимостью (сегодняшней стоимостью!) в триста тысяч мы копим каких-то 60 лет. Ладно, с учётом сложных процентов (всё-таки, каждый год сумма на счёте будет накапливаться, а банк будет радовать своими мизерными процентами на сбережения) – лет через 50. Наверное, хорошо в 70-75 лет иметь наконец-то СВОЙ угол :-)nДа, ипотека – обязательства и иногда – потерянные нервные клетки.nНО! Это что-то, что есть СЕЙЧАС, и что можно действительно назвать “сбережением”: очень трудно иногда отказаться от соблазна, чтобы не дёрнуть пару-тройку тысяч на какую-нибудь приятность вроде литья на 18 дюймов или музыкальный центр. Дом или квартира этого сделать не дадут.nИ не надо забывать, что, сдавая жильё в аренду, вы получаете МЕНЬШЕ денег, чем платите банку, и пока что эту отрицательную разницу можно ставить в свой автив – в конце фингода этот убыток вычитается из вашего дохода. И это уже около двух тысяч возвращённых налогов.nТак что не так уж это и плохо, на самом деле. Ооооочень многогранная тема.nДа и привязки никакой нет: захотел уехать – найми контору, которая будет заниматься получением платежей от арендаторов и ремонтом квартиры.n

Добавить комментарий прямо сейчас