Домик не в деревне

IMG_1348

Здесь в Окленде средняя стоимость дома добралась до отметки 764 000 NZD за штуку (Обновление: уже 786 106 NZD). В то же время средний заработок средней оклендской семьи (household) составляет в лучшем случае 87 000 NZD в год (до налогов). Текущая банковская ставка по ипотечному кредиту 6,5% или около того. Таким образом — семья зарабатывает в неделю 1673 NZD. Например, люди лет пять активно откладывлаи и накопили аж 100 000 для первоначального взноса. Банк вместе с бесплатным iPad с удовольствием выдаёт им в кредит оставшуюся сумму — 664 000 NZD на 20 лет. Минимальный еженедельный платеж на протяжении двадцати лет составит 1149; аж 524 останется новозеландской семье в Окленде на жизнь. Стоит ли упоминать, что таким образом граждане выплатят около 1 200 000 с учётом банковских и юридических издержек на оформление кредита.

В 2012, три года назад было круто найти в Окленде нормальный дом (в радиусе 15-20 км от центра) меньше, чем за 300 000 NZD. Теперь, если купил меньше, чем за 500 000 NZD — молодец, нашёл, повезло, урвал!

При этом динамику доходов средней семьи (household income) можно оценить по следующим данным:

Итого доходы выросли на 12-15%, а цены на 66-100%. Вот такие пироги.

Чему я удивляюсь и почему я негодую? Спрос-предложение, это понятно. Город переживает качественный переход, когда площадь (сравнимо с Москвой при в 10 раз меньшем населении) стала уже некомфортно большой: добираться до работы долго, жить хочется «центрее», спрос повышается. В то же время многие заграничные жители хотят в Новую Зеландию, а с точки зрения цивилизации тут, в Окленде, больницы, музеи, опера, балет, кино, домино, то, сё. В итоге иностранцы покупают на аукционах дома за наличные, накручивая цены ещё больше. Многие считают, что китайцы заполонили, но это не так — разные иностранцы приезжают и разные покупают. Кризис усиливается тем, что мало строили жилья. Сейчас активно строят, но это не решает проблему прямо сейчас — нужно было раньше строить больше. И наконец, возможно, самый важный фактор — все привыкли жить на гектаре земли с 5 спальнями, 3 ванными — в большом доме, и это психологически тяжело сжиться с мыслью, что теперь нормально ютиться квартире. Последнее культурно противоестественно, можно сказать. Сидней и Мельбурн уже пережили трансформацию. И там жильё намного дороже. И там с пузырями борются.

Например, в Австралии иностранцам нельзя покупать неновую недвижимость, только новострой. Или, если вы живёте в одном доме и владеете вторым, и планируете его продать — в Новой Зеландии не придётся платить налог с продажи, так называемого capital gains tax здесь нет. Спекуляции выгодны.

Как решить проблему? Сложной проблеме нетривиальное решение. Я уже говорил перед недавними выборами, агитируя за Labour Party: стоит хотя бы попробовать capital gains tax, ограничить иностранный капитал на вторичном рынке недвижимости, запретить банкам заманивать рабочий люд в кабальные займы акциями вроде «бесплатный iPad с каждой ипотекой». Существует как минимум десяток вещей, которые можно (было) сделать. Почему-то в основном газеты пишут о быстрорастущих ценах, а не о том или ином нововведении, чтобы удержать их на разумном уровне.

Я в 2010 переживал, что приходится одалживать 150 000 NZD; мой знакомый в 2014 рад, что должен всего лишь 500 000 NZD. Наши дома стоят рядом, наши доходы приблизительно равны и выросли за эти 4 года на 40-50% (как у большинства жителей страны).

Аномальна ситуация, когда рост доходов населения в разы меньше роста цен на недвижимость. По моему мнению одна из задач государства — не допускать подобных девиаций. Людям в текущей ситуации в каком-то смысле втюхивают дикие займы. Завуалированная эксплуатация рабочего класса, хули, не меньше.

Первая часть решения проблемы — более строгое регулирование рынка недвижимости и меры вроде налога с продаж, а вторая — гораздо более важная — развитие экономики страны, работа над повышением оплаты труда и услуг. Подавайте, пожалуйста, инновации, нанотехнологий, что у вас там есть. Повышайте стоимость часа новозеландских работников на мировом рынке труда за счёт наукоёмких производств, IT и прочих отраслей, которыми комфортно заниматься в современный технологический век коммуникаций. К сожалению, и здесь чиновники в большинстве своём гораздо сильнее озабочены не решением сложных проблем, а приземлёнными задачами: как выгодно продать свои дома и повысить себе зарплату.

Корреляция роста цен на недвижимость с доходами — очень хуёвая. И это опасный звоночек.

P.S.: Тема недвижимости, как тема беременности и родов — все, кто прошёл через это, считают себя экспертами. Наверное, люди, которые пишут в комментариях «не хватает на дом в Такапуне?» живут так хорошо, что у них не только по 2000 NZD в неделю есть отдавать банку, но и на комментарии в интернетике остается время.

Домик не в деревне: 16 комментариев

  1. Извини, что поправляю, но все расчеты ты сделал «до налогов», так что на жизнь остается еще меньше. А по поводу китайцев, что все они заполонили, так они на самом деле много сейчас покупают, так как они берут кредиты не в новозеландских банках, а в китайский фирмах — посредниках c меньшими процентами. Платят налом. Поправь, если я ошибаюсь.

    1. Да, на жизнь остаётся ещё меньше после налогов.

      На тему “китайцы заполонили” нужен пруфлинк. Их не так много среди покупателей, как говорят:

      BNZ economist Tony Alexander found only 9 per cent of monthly house sales were to foreigners, after surveying 10,000 agents in the monthly BNZ-Reinz Residential Survey.


      Stas Kulesh
      Creative @ Sliday.com

      1. Хочется в это верить. Было бы здорово, если бы статистика как ты выкладывал по зарплатам и тп была и по домам. Пишу, что сам слышал от знакомых, которые втечение последнего года ходили на аукцины: Из 10 семей 8 китайских, 1 русская и 1 киви. Сужу с небольшой предвзятостью, конечно, тк как учусь больше года в MIT на курсах английского и 70% это китайцы из достаточно обеспеченых семей, приехавшие получать резиденство через курсы cookery, bakery (видел примеры, которые получали), потом гражданство и родителей сюда по-быстрее. Я думаю, если бы покупка дома автоматически давала право на ПМЖ у каждого из них был бы уже дом.

        1. Ну, это анекдотичные (субъективные) данные. Я бы поискал чего более конкретного. На том же Геральде полно.

          Вот еще на подумать:  http://www.macrobusiness.com.au/2015/03/dumbest-bubble-history/


          Stas Kulesh
          Creative @ Sliday.com

          1. Скажите, а насколько сложно и вообще реально построить дом самому?

          2. Нельзя, если ты не лицензированных билдер. Ну и согласие горвластей все равно нужно получать. Сколько стоят стройматериалы можно прикинуть тут: http://www.bunnings.co.nz/ Час рабочего стоит 25-60 NZD. Вот и получается, что построить-то реально, но не очень.

      2. Пруфлинка нет и быть не может, т.к. в НЗ не может быть реализован учет реальных собственников недвижимости. Даже попытка придумать, как это можно сделать приводит к разбитому корыту, т.к. в английском праве есть такая замечательная штука как траст, в результате которой собственником числится один человек, а реальный собственник вообще никому не известен. Не существует никакого механизма по отслеживанию трастов, и не будет существовать в ближайшее время, т.к. траст — это одна базовых вещей, встроенных в самый фундамент английского законодательства. Если дом покупает компания «Рога и Копыта», инкорпорированная в НЗ, то это не означает, что формальный собственник этой компании (кто бы он ни был), является реальным собственником. У настоящих собственников просто лежит в сейфе «Trust in respect of shares», документ на четыре странички, и все. Если сейф находится за рубежом, то никто в НЗ не может узнать, кто настоящий собственник, как бы они этого не хотели.
        Возвращаясь к нашим баранам, если вы сходите на любой аукцион, то сразу заметите, что китайцев там процентов 30 (и процентов 20 индусов). Обратите внимание, смеху ради, на мандариноговорящих сотрудников агентств по недвижимости. Их наличие и их количество уже сразу ставит под сомнение те самые 9% от Тони Александра (я думаю, он просто пошутил — хотел обратить внимание на несовешенство способов измерения иностранцев, но его, как обычно, не поняли).

        1. Тайна покрытая мраком, прям. В целом, конечно, биллборд на Ponsonby и рядом с аэропортом, ведущий на китайский сайт с премиальной новозеландской недвижимостью о чём-то таки говорит. Опять же косвенно.

          Stas Kulesh
          Creative @ Sliday.com

    1. Вряд ли. Чтобы цены упали, нужно увеличивать строительство нового жилья. А куда его там увеличивать? Куда не ткни везде национальный парк. Да и вряд ли им понравится жить в многоэтажных муравейниках. Это как Москва или Питер, пока туда народ прет со всей России цены только растут. Так же и NZ, пока она сказочная мечта для многих, всегда найдется богатый foreign готовый отвалить любое бабло за дом или квартиру.

  2. Уже читал)). (Каждый день истязаю себя прочтением одной заметки в New Zealand Herald). И чем я только занимался в детстве и юности, нет чтоб английский учить. Тема канечно горячая, рост цен на недвижимость это плохо. Там еще про разогретый рынок аренды писали, тоже жуть, даже не могу представить, как это стоять в очереди на осмотр жилья)) Хотя Австралийские блогеры говорят что еще недавно и там так было, иностранные студенты и работники штурмовали все доступные квартиры и комнаты. Интересно каково будет новозеландцам узнать что в России mortgage обойдется им в 18-25%))). Обходился вернее, щас вообще не представляю, от 25% наверно.

      1. Ну по принципу как нам вдалбливают. Вон смотрите как у тех хренова, а вы тут ноете. С другой стороны, если все смогут позволить себе жилье, перенаселения не избежать.

  3. Цены на недвижимость в НЗ не выглядет адекватными и не только в Окленде. Они действительно слишком высоки по отношению к средним доходам. Это распространенная ситуация для стран с большим неравенством в доходах, но, например, коэффициент джини у Новой Зеландии заметно ниже США, а соотношение цены на недвижимость к доходу там лучше.

    С моей точки зрения, это может указывать на 3 вещи: рынок перегрет, сильно неудовлетворенный спрос и зарубежные инвестиции. Более всего похоже, что все три причины имеют место.

    На самом деле, я не понимаю почему считается, что 9% продаж иностранцам это мало. Любой дополнительный процент неудовлетворенного спроса может колоссально разгонять инфляцию. Поэтому это хорошая мера — запретить или ограничить покупку жилья нерезедентам. Так как ясно, что в данном случае это просто инвестиции, а с инвестициями в жилье большинство стран стараются бороться. Налог при продаже тоже неплохой вариант, но тут важна схема, чтобы обычные люди не пострадали, которые просто меняют одно жилье на другое.

    Более доступные кредиты не могут решить эту проблему, так как это разгонит цены еще больше. ЦБ Новой Зеландии в том числе по этой причине не хочет снижать ключевую ставку с 3.5%, которая кажется слишком высокой для текущего уровня инфляции (0.8%).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *