Ужасы нашего городка

Здесь в Окленде после поста с новозеландскими домами и вскользь упомянутыми шести и семизначными ценами на них в комментариях попросили описать ситуацию с ипотеками. В России я никогда не покупал ничего дороже авиабилетов (в Новую Зеландию) и оттого не было никакой нужды обращаться в банк за небезвомездной финансовой помощью. Постараюсь очень кратко описать проблему покупки дома в Окленде и привести пример одного из её решений.

Как я уже говорил, в Новой Зеландии очень мало городов — три: Веллингтон, Крайстчёрч и Окленд. Если сравнивать с мегаполисами, то хоть какое-то подобие ‘city’ из себя предствляет лишь один город — Окленд. Соответственно, именно здесь больше всего работы, выше всего зарплаты и дороже всего проживание. И цены, и зарплаты я собрал на специальной справочной странице Иммиграция — копать не перекопать.

Банковские займы на дома (‘home loans’, ‘mortgages’) — тема запутанная, и недаром с неё кормится, без учёта банковских структур, армия спекулянтов, советчиков и барыг. Попробую на простом примере показать, с чем приходится сталкиваться обычным людям при покупке дома в Окленде.

Если вкратце: сейчас плавающая ставка (‘floating’) составляет 5,75-5,99%, фиксированная (на 2-3 года) уже больше — 6,25-6,75%. Чтобы взять кредит, нужно чаще всего иметь 20% от стоимости дома и стабильные доходы с хорошей кредитной историей. При средней (медианной) цене $572 000 за дом в Окленде это значит, что надо насобирать где-то $120 000 и иметь доход в год на семью хотя бы тысяч $80 000, а лучше $100 000 и более.

Калькуляторы для займов

• У одного моего банка калькулятор;
• Вот калькулятор у другого моего банка;
• Калькулятор на государственном сайте, который призван помогать гражданам не потонуть в долгах.

Обычно делается так: скажем, вы нашли первый дом (прямо термин существует: ‘first home’ и вы ‘first home buyers’) за реалистично невысокую цену $380 000. Такой дом ещё нужно будет найти, конечно. Мы в 2011 посмотрели около сорока в общей сложности. Скорее всего, если мы говорим об Окленде, это будет что-то достаточно убитое минутах в 15 на машине от центра или относительно нормальное в 25 минутах — 3 спальни, 400-550м² земли, на которой 90-110м² дом с гаражом.

Не так давно в целях спасения рынка недвижимости подняли минимальный первоначальный взнос: если грубо, то было 5%, стало 20%. Таким образом прежде, чем думать о покупке сносного дома, вашей семье надо накопить $76 000 для 20% первого взноса. Остаётся $304 000, за которыми придётся идти в банк.

Давайте не будем забывать, что в реалности ещё тысяч 5-10 уйдёт на оформление, инспекции и тысяч 10-20 на ремонт — в общем случае займ получается $350 000, если округлить для удобного счёта.

Обычно, чтобы меньше зависеть от колебаний рынка, разбивают большие куски на 2 или больше. В нашем сегодняшнем примере это было бы $50 000 ‘floating rate’, $100 000 ‘fixed’ на 2 года, $200 000 ‘fixed’ на 3 года. Такая схема достаточно примитивна, конечно, существуют способы по гораздо более хитрой оптимизации.

Смысл в разделении долгов следующий. Плавающую ставку (‘floating rate’) банк меняет в зависимости от ситуации на рынке — в прошлом году он был 5,75%, в этом уже 5,99%, а шесть лет назад было 8%, а 10 лет назад — 10%, например. Фиксированная ставка (‘fixed’) обычно выше плавающей ибо учитывает риски ухудшения состояния на рынке недвижимости в ближайшие год-два и в редких случаях три.

Итого, если вы вобьёте эти три займа в калькулятор на sorted.co.nz, получится в сумме $615 в неделю, чтобы выплатить черед 20 лет, начиная с текущего момента (с моим возрастом это к 51 году). При медианном доходе средней оклендской семьи $84 000 это составляет примерно $32 000 в год, что опять же очень примерно — треть дохода семьи. По-божески, но, все это признают, на грани доступного. Своё жильё в Окленде — это в наше время роскошь.

Понятное дело, что за эти 20 лет вы смените несколько домов, подмажете, подкрасите, удачно продадите. Если с экономикой всё ОК или даже хорошо, то цены на недвижимость растут быстрее, чем ставки в банках. Идиома, описывающая опыт покупки первого дома звучит так: «Get onto the property ladder». Это очень, говорят, важно вскочить на подножку проносящегося мимо поезда.

Если я правильно понимаю менталитет типичного новозеландца, то у него приблизительно таков расчёт и есть — до пенсии выплатить большой семейный дом (на 5-6 спален с 2-3 ванными). Накопить за 5-10 лет детям на образование. Отправить потомство в свободное плавание. Продать семейный дом, купить дом поменьше. Разницу поделить между детьми (на взносы для их ‘first homes’) и отложить по возможности на свою старость, чтоб была прибавка к пенсии. На не очень большую новозеландскую пенсию, говорят, если нет ипотеки, можно нормально жить.

Подытожу примером из личной жизни. У нас дом, как я уже писал, стоил с учётом ремонта около $320 000, займ получился меньше $200 000. При еженедельных выплатах $480 я планирую разделаться с ним через 8-11 лет. К том времени скорее всего сменится дом или два, сыну пора будет подыскивать хорошую школу. А это дома за семизначные суммы. Разберёмся ближе к делу.