Инсайты для своих

Что можно купить на $100000 - The New Zealand Herald 2016-04-22 12-16-21

Здесь в Окленде, в закрытой группе «Studyaway для своих» я публикую время от времени полезные ссылки по поводу Новой Зеландии.

К примеру, в закрытой группе недавно обсуждали, что можно купить в Окленде и других городах Новой Зеландии, имея стабильный доход, скажем, $100,000 в год на семью и $100,000 накоплений в банке для первоначального взноса. Банки смогут одолжить в таком случае в общей сложности около $400,000, что позволит за полмиллиона новозеландских долларов приобрести приблизительно хуй жилья в Окленде, чуть-чуть больше в Веллингтоне, и может быть даже дом в Крайстчёрче. О том, что здесь, в Окленде, раздутый пузырь недвижимости, я уже писал.

Читать далее Инсайты для своих

Глобальное потепление и Новая Зеландия

2015-11-15 09.05.23-3

Здесь в Окленде покупателей домов, которые нынче стоят в среднем выше $900000 за штуку (я уже рассказывал почему), предупреждают, мол, больше 9000 жилых домов окажутся затопленными в обозримом будущем по стране. Всё благодаря неминуемо повышающемуся уровню мирового океана.

Если планируете переезд, обратите внимание за синие зоны. Эти части Окленда пострадают при повышени уровня воды в океане на полметра и выше. По крышу не затопит, но без лужайки оставит. Дело серьёзное.

Читать далее Глобальное потепление и Новая Зеландия

Ужасы нашего городка в Новой Зеландии

2015-07-27 09.44.52-4

Здесь в Окленде всем в очередной раз напомнили, что нужно или работать или валить нахуй отсюда. После недавнего вброса от партии левых (Labour), мол, недвижимость скупают иностранные инвесторы, ситуация с жильём в Окленде лучше не стала. Занятно, как политиканы мутят воду, добавляя к слову «инвесторы», основной причине роста цен, слово «иностранные». При этом, конечно, умалчивается, что продавцы той самой недвижимости — новозеландцы, и они отнюдь не против миллионных прибылей. Китайские инвесторы обижаются и рекомендуют перестать кушать и пить в пабах на $100, а начать жить скромнее и откладывать. Они, конечно, не чувствуют никакой своей вины в том, что простой новозеландец не может себе позволить дом в Окленде. Власти пошло играют на ксенофобии и расизме, пытаясь сместить акцент с собственного головотяпства, которое привело к пузырю.

Итак, новость дня: на Северном берегу, где пляжи, школы, типа зелень и всё хорошо, средняя стоимость среднего дома перевалила за миллион новозеландских долларов.

Читать далее Ужасы нашего городка в Новой Зеландии

Пузырь недвижимости в Новой Зеландии

2015-06-20 15.48.08-2

Здесь в Окленде я в магазине хозтоваров (Mitre10) покупал полиспаст, чтоб оттянуть падающее на соседский участок дерево, и сфотографировал востребованные нынче знаки и таблички. В основном, как видите, продажа дома, сдача дома, частная продажа. Своеобразное отражение текущей ситуации на рынке.

Недвижимостью банчат теперь все, без агентств (private sale), так она хорошо продается — знаки частным лицам нужны.

Говорят, цена дома в Окленде растет на $340-$1000 в день. Банки раздают iPads и нал лишь бы народ, имея те же доходы, что и 5 лет назад, влезал на грани возможного в долги на полмиллиона и больше.

Читать далее Пузырь недвижимости в Новой Зеландии

Сидя на красивом холме в Новой Зеландии

IMG_1543

Здесь в Окленде растёт и никак не лопнет пузырь недвижимости. Я писал о перегретости рынка, когда средняя стоимость дома в Окленде приблизилась к $600,000, нынче она подтягивается к $800,000, что за гранью разумного, конечно. Стоит ли говорить, что жители сошли с ума: на любой вечеринке, в любой компании — если не знаешь о чём говорить, начни фразу с «А цены-то слыхали какие? Кошмар!» Многочасовая дискуссия с примерами и историческими ссылками гарантирована. Новая Зеландия вышла на второе место в мире по разрыву между доходами населения и стоимостью жилья.

Знакомый не купил дом за $540,000, его купил кто-то другой. Спустя два месяца то же жилище снова на рынке — $680,000. На вид, вложили несколько тысяч на покраску и скорее, скорее продавать пока схема понци не начала схлопываться! Вот, пожалуйста — инструкция по тому, как произвести из воздуха $100,000 за пару месяцев в Окленде. И налог платить не придётся, здесь нет capital gains tax, красота.

Кто ещё не спекулянт, тот дурак.

@msvetov за ужином в корейском ресторане подкинул неплохую идею. В чем основная проблема недвижимости в Окленде? Ответ прост: zoning. Если кратко, существуют ограничения по высоте домов, которые разрешено строить в страдающем от недостроя полуторамиллионном городе.

Пример: я сношу свой дом и строю двухэтажный с четырьмя комфортными квартирами. На участке останется место для общего сада или четырех небольших двориков. Добираться до города из Хендерсона жители этого дома будут на поезде. Поездка займёт, если обновят технику, меньше часа. Нынче поезда ходят полупустые. Каждая такая квартира по нынешним меркам будет стоить около $400,000. Золотое дно и бриллиантовый дым! А хуй: нельзя строить вверх в нашей западнооклендской зоне. И зоны менять нельзя, потому что предложение повысится, дома за миллион перестанут покупать, цены просядут, и банки посыпятся (с некоторой вероятностью).

Эту проблему проглядели градоустройцы, теперь вон каждый день на главной NZ Herald по три статьи о недвижимости и проблемах в экономике. Змея ест свой хвост, а премьер-министр дёргает официанток за косички.

И это я расстраиваюсь, имея один дом и находясь в позиции потенциального покупателя. Для большинства «бездомных» оклендцев железный занавес бесконечной аренды стремительно опускается — эта тема популистски подогревается прессой — если они не купят переоцененное жильё сейчас, они всю жизнь будут снимать. Кошмар, кошмар, огорчение.

Домик не в деревне

IMG_1348

Здесь в Окленде средняя стоимость дома добралась до отметки 764 000 NZD за штуку (Обновление: уже 786 106 NZD). В то же время средний заработок средней оклендской семьи (household) составляет в лучшем случае 87 000 NZD в год (до налогов). Текущая банковская ставка по ипотечному кредиту 6,5% или около того. Таким образом — семья зарабатывает в неделю 1673 NZD. Например, люди лет пять активно откладывлаи и накопили аж 100 000 для первоначального взноса. Банк вместе с бесплатным iPad с удовольствием выдаёт им в кредит оставшуюся сумму — 664 000 NZD на 20 лет. Минимальный еженедельный платеж на протяжении двадцати лет составит 1149; аж 524 останется новозеландской семье в Окленде на жизнь. Стоит ли упоминать, что таким образом граждане выплатят около 1 200 000 с учётом банковских и юридических издержек на оформление кредита.

В 2012, три года назад было круто найти в Окленде нормальный дом (в радиусе 15-20 км от центра) меньше, чем за 300 000 NZD. Теперь, если купил меньше, чем за 500 000 NZD — молодец, нашёл, повезло, урвал!

При этом динамику доходов средней семьи (household income) можно оценить по следующим данным:

Итого доходы выросли на 12-15%, а цены на 66-100%. Вот такие пироги.

Чему я удивляюсь и почему я негодую? Спрос-предложение, это понятно. Город переживает качественный переход, когда площадь (сравнимо с Москвой при в 10 раз меньшем населении) стала уже некомфортно большой: добираться до работы долго, жить хочется «центрее», спрос повышается. В то же время многие заграничные жители хотят в Новую Зеландию, а с точки зрения цивилизации тут, в Окленде, больницы, музеи, опера, балет, кино, домино, то, сё. В итоге иностранцы покупают на аукционах дома за наличные, накручивая цены ещё больше. Многие считают, что китайцы заполонили, но это не так — разные иностранцы приезжают и разные покупают. Кризис усиливается тем, что мало строили жилья. Сейчас активно строят, но это не решает проблему прямо сейчас — нужно было раньше строить больше. И наконец, возможно, самый важный фактор — все привыкли жить на гектаре земли с 5 спальнями, 3 ванными — в большом доме, и это психологически тяжело сжиться с мыслью, что теперь нормально ютиться квартире. Последнее культурно противоестественно, можно сказать. Сидней и Мельбурн уже пережили трансформацию. И там жильё намного дороже. И там с пузырями борются.

Например, в Австралии иностранцам нельзя покупать неновую недвижимость, только новострой. Или, если вы живёте в одном доме и владеете вторым, и планируете его продать — в Новой Зеландии не придётся платить налог с продажи, так называемого capital gains tax здесь нет. Спекуляции выгодны.

Как решить проблему? Сложной проблеме нетривиальное решение. Я уже говорил перед недавними выборами, агитируя за Labour Party: стоит хотя бы попробовать capital gains tax, ограничить иностранный капитал на вторичном рынке недвижимости, запретить банкам заманивать рабочий люд в кабальные займы акциями вроде «бесплатный iPad с каждой ипотекой». Существует как минимум десяток вещей, которые можно (было) сделать. Почему-то в основном газеты пишут о быстрорастущих ценах, а не о том или ином нововведении, чтобы удержать их на разумном уровне.

Я в 2010 переживал, что приходится одалживать 150 000 NZD; мой знакомый в 2014 рад, что должен всего лишь 500 000 NZD. Наши дома стоят рядом, наши доходы приблизительно равны и выросли за эти 4 года на 40-50% (как у большинства жителей страны).

Аномальна ситуация, когда рост доходов населения в разы меньше роста цен на недвижимость. По моему мнению одна из задач государства — не допускать подобных девиаций. Людям в текущей ситуации в каком-то смысле втюхивают дикие займы. Завуалированная эксплуатация рабочего класса, хули, не меньше.

Первая часть решения проблемы — более строгое регулирование рынка недвижимости и меры вроде налога с продаж, а вторая — гораздо более важная — развитие экономики страны, работа над повышением оплаты труда и услуг. Подавайте, пожалуйста, инновации, нанотехнологий, что у вас там есть. Повышайте стоимость часа новозеландских работников на мировом рынке труда за счёт наукоёмких производств, IT и прочих отраслей, которыми комфортно заниматься в современный технологический век коммуникаций. К сожалению, и здесь чиновники в большинстве своём гораздо сильнее озабочены не решением сложных проблем, а приземлёнными задачами: как выгодно продать свои дома и повысить себе зарплату.

Корреляция роста цен на недвижимость с доходами — очень хуёвая. И это опасный звоночек.

P.S.: Тема недвижимости, как тема беременности и родов — все, кто прошёл через это, считают себя экспертами. Наверное, люди, которые пишут в комментариях «не хватает на дом в Такапуне?» живут так хорошо, что у них не только по 2000 NZD в неделю есть отдавать банку, но и на комментарии в интернетике остается время.